群雄逐鹿，长租公寓的春天真来了吗？-豪力士智能锁

　　近几年，租赁市场鼓励政策密集出台，让一些业界人士感叹，终于等到了长租公寓的春天!

　　各路企业和资本纷纷加入这一最新领域，期望能在这个新兴市场占据一席之地。根据相关不完全统计，各类公寓品牌竟已多达72家。在“租购同权”、规范住房租赁、土地出让要求配建租赁住房（甚至全自持）等多种政策倾斜下，比起买房，租房可能逐渐会成为未来新一代的主要居住选择。

　　市场风向、政策信号到底是如何转变的?长租公寓真的会成为未来的主流倾向？租赁市场发展还将面临哪些挑战?让我们一起来看看吧。

　　1、供求关系，刺激租赁市场一片红海

　　在欧美等发达国家，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。而中国目前品牌公寓的市占率不到2%，未来发展空间非常大。品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到一千多万间，品牌公寓行业的整体估值有望达到4.2万亿元。

　　根据东方证券的研究报告，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。经测算，目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%。但与发达国家的成熟市场相比，无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。

　　一方面，人口净流入的大中城市，住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大。国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2016）》称，未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年中国仍有2.5亿以上的流动人口，将带来巨大的居住需求。

　　在国家“租购并举”政策鼓励之下，未来十年中国住房租赁将迎来4-5万亿元的市场规模，2016年仅1.38万亿元，长租公寓成长空间巨大。

　　2、政府支持，为长租公寓带来了新契机

　　2017年，中央不断提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策，一时间，存量市场成为资本争夺的对象，投资机构、房地产企业竞相加入长租公寓的领域。

　　3月7日，北京市提出试点推进利用集体土地建设租赁用房；7月20日，住建部会同发改委、公安部国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。在贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，构建购租并举的住房体系时，长租公寓市场迎来了爆发性的发展。

　　长租公寓是一个全新的市场，一个万亿级的市场。一方面是国家在推；另一方面也是自身发展的需要。被看好的租赁市场，迎来了越来越多的大品牌涌入。

　　3、群雄逐鹿，租赁市场迎来新格局！

　　早在2002年，长租公寓就已经开始在部分一线城市发展。随着一二线城市房价的持续走高，国家对住房租赁市场的态度由鼓励变为支持，长租公寓成为未来发展新的风向标。

　　2014年，雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币，自此拉开了长租公寓爆发式增长的序幕，短短3年有近100亿元资本流向这个领域。

　　2015年和2016年进入持续“爆发期”。2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，力争用3年时间，达到10万间的规模。魔方公寓、相寓、拎包客……其中不乏中介系、酒店系、互联网系的创业力量涉足该领域。长租公寓已成为房企重要的业务类型。2016年12月万科低价拍下北京土地招拍挂市场上首宗100%自持土地开启了“只租不售”新时代。

　　2017年在政策的扶持下，开发商、地产中介服务机构等“巨无霸”开始发力长租公寓市场，形成百家争鸣的局面。

　　√互联（魔方、you+等）、开发商（万科、龙湖等）、酒店等各行业品牌蜂拥分羹切入不同人群细分需求，他们租下大量的旧楼单位或回迁房，统一装修和管理，改造成时尚的社区出租。

　　√获得融资的长租公寓品牌不断增多，包括乐乎、城家、未来域、贝客、安歆、湾流和麦家等公寓品牌相继获得了融资。

　　√截至10月底，龙湖已在14座城市布局了冠寓项目，预计年内开业房间数达1.5万间以上。万科、佳兆业、中骏置业……据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。每家企业似乎都雄心勃勃，规模至少“5万间起”。

　　√上海首批两幅租赁用地的成交，要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理。上海还明确提出，“十三五”期间，预计新增住房供应170万套，其中租赁住房占比要超过60%。

　　√10月份，碧桂园与中信银行签约成立300亿元的长租住宅保障性基金，在上海的长租项目也获得江苏银行2500万元融资。11月份，建行将向住房租赁签约企业和租户发放总额2000亿元住房租赁经营发展资金和个人租房贷款，建设银行上海分行还将向碧桂园上海区域提供200亿授信额度，重点用于长租公寓建设运营。12月20日，碧桂园集团在广东顺德总部正式发布长租品牌发展战略，力争三年内建设100万套长租公寓。

　　√在2016年5月推出集中式长租公寓品牌“泊寓”后，万科计划在2017年年末达到全国10万间的体量，2018年增至15万间。2017年万科的三季度报告显示，截至9月底，长租公寓中的泊寓业务覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间。

　　√支付宝租房平台首批入驻房源已超过100万套，覆盖上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8座城市。初期包括魔方、泊寓等知名品牌在内的8家知名长租公寓已经入驻，并已在对接洽谈300家品牌公寓方。

　　√建设银行深圳分行与招商、万科、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式进入深圳住房租赁市场。目前建行已与房企签署了5481套住房租赁权转让协议。首批推出的长租房源润达圆庭，已经租赁一空。

　　√自如的目标是2017年的增长率超过100%，管理资产规模超过6000亿元。创业公司新派公寓之前4年时间只开了6家店，而眼下则要一口气再拿下10家。

　　眼看着蛋糕不断做大，投资公寓行业的主体越来越多。不仅质疑，这个行业真的这么好赚钱么？

　　4、行业糟点多:投入大、管理难

　　长租公寓行业目前处于发展初期，行业面临的痛点和槽点较多，各项成本和所需投入较大。据业内人士分析，长租公寓在前期拿房阶段一次性投入资金较大，项目少，房源分散，房屋在改造、装修等方面的施工进度管理难度较大，各环节竞争激烈，获客成本高，事项管理繁杂。

　　长租公寓具有不动产特性，管理区域有限，市场分散，管理不方便。

　　体验效果不好。对长租公寓有需求的人群，通常难以接受目前市场上的很差的居住体验，为迎合租客更高的生活品质追求，长租公寓企业必须兼顾质量和价格，在高性价比基础上提供优质住房。

　　租房环节繁琐。此前，传统住房租赁中，租客一直处于劣势的位置，合法权益无法得到充足保障。

　　服务质量差。租后服务是为租户提供高质量服务，包括保洁、家电维修、售后投诉等等，但现实情况是，长租公寓获得租户后，往往置之不理，白白流失了大量租户。

　　总的来说，就是日益增长的居住需求与低下的管理方式落差比太大。

　　5、豪力士:长租公寓的福音

　　相较于传统出租公寓，智能公寓的最大特点在于无人化管理和智能化运营。豪力士公寓解决方案是针对集中式公寓、分散式公寓、民宿等市场推出的一整套软硬件系统。

　　豪力士公租房软件管理系统，针对出租公寓的刚需，可以统一管理分散性房源；在线看房，节省人力成本；为租客提供远程开门、故障保修、租金等服务；远程抄送水表、电表；智能收取水电费、房租费；分时段设置，有效管理管理人员；远程查询，开门记录。

　　硬件方面，豪力士智能锁实现指纹、密码、身份证、微信、APP等多种开门方式，实现公寓服务商与房东便捷高效的租客租房服案例。

　　安全、稳定。比如，当遭到挟持时，用户可以用开锁之外的手指头开锁，即可向亲人的手机发出报警信息；还可以设置指纹+密码，或者感应卡+指纹等双重认证开锁方式，安全便捷。

　　防挟持报警刷新智能锁安全标准新高度。当有人靠近门50公分内，停留超过30秒以上未离开的，智能锁便会向用户的APP报警，并通过摄像头抓拍照片上传到APP，同时用户可以通过摄像头随时了解家庭的情况。

　　当有保姆、钟点工要来时，豪力士智能锁可以设置临时开锁密码，超过指定的时间段密码将自动失效。为了防止开锁密码被偷窥，豪力士智能锁还提供了虚位密码功能。

　　为了确保用户随时可以进出家门，豪力士智能锁采用指纹识别、感应卡及密码三套系统各自独立的设计。其中一套系统出现问题，另一套也可以安全使用，这样一来无论任何时候，用户都不用担心被拒之门外。

　　为了提高智能锁的续航能力，豪力士智能锁采用一万毫安锂电池，当电量不足时，不仅在使用时主动提醒用户，而且将用户手机APP也会收到提醒信息，在电量示警的情况之下，依旧可以使用300次以上。就算电量全部耗尽，也只需使用充电宝即可为其应急充电。

　　同时，还与智能窗帘、智能猫眼、智能扫地机器人、智能冰箱等90％的智能家居完美联动，让公寓更符合人的居住要求。

　　公寓行业兴起，未来租房领域一定会诞生独角兽，想要成为其中的一员，就必须抓紧机遇。豪力士，将会带动住房租赁市场加速发展，让公寓运营的效率和质量有质的飞跃。