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　　8月17日，北京住房租赁新政征求意见，“租售并举”的政策向“北漂们”伸出来橄榄枝。未来随着租赁房供应量增加，当前京沪等一线城市房租短期回落的趋势将会进一步延续吗？

　　一线城市房租与房价出现明显背离

　　房价和房租同涨同跌，是房地产市场发展的一般规律。在过去十多年中，尽管房价波动经过了多个周期，但房价与房租同步性大体符合这一趋势。然而，从一线城市数据看，房价涨幅却远超房租涨幅，使得一线城市的租金回报率持续不断下行并屡创新低。

　　以北京为例，2008年1月至2016年6月，中原地产统计的北京二手住宅房价指数从243点上升到928.5点，年复合增速为14%，二手住宅租金指数从118.82点上升到195.4点，年复合增速为 5%，房价涨幅远在房租涨幅之上，这使得同期北京二手房租金回报率也从3.25%跌到1.45%（参见下图）。

　　上海到江苏省物流公司-上海到徐州物流专线同样，在2008年1月至2016年6月期间，上海二手住宅房价指数从181.2点上升到599.7点，年复合增速为 13%，二手房租金指数从121.44点上升235.2点，年复合增速仅为7%，房价涨幅远快于房租涨幅，使得上海租金回报率由2.85%下降到1.55%（参见下图）。

　　从大的趋势看，历史数据表明房租和房价涨跌基本同步。然而，自去年四季度以来，一线城市房价与房租出现了明显的逆向而行和背离的趋势，具体来看，北京于2016年9月房租首现回落，当月房租指数从194.1点连续四个月回落到2016年12月末的189.9点，至今年4月逐渐回升到196.7点，6月末再度回落到195.4点。与此同时，北京房价则一路上涨，直到最近两个月才出现了回落（参见下图）。

　　与北京相比，上海房价与房租的走势背离情况更为明显。2016年9月上海房租指数达到历史高点251.6点之后，至今年6月末已回落至235.2点，回落幅度高达6.52%（参见下图）。

　　一线城市房价与房租走势背离的真实原因是什么？

　　不可否认，一线城市房价维持高位而房租出现明显回落的现象，与北京、上海解决“大城市病”的疏解政策有关，同时严格房地产调控政策，“售转租”使得出租房源增加，从房源供给层面对京沪房租上升形成压力。

　　然而，笔者认为，房价与房租的短暂背离，更关键的原因可能是:一线城市低收入群体较为集中的传统产业的迁出速度，远远超过高收入群体较为集中的新产业形成速度，使得房租无法在租客规模和收入水平方面形成有效支撑。具体阐述如下:

　　从低收入群体较为集中的旧产业迁出角度看，当前一线城市正处于后工业化时期，单位建城面积GDP产值大幅提升，使得那些无法达到高产出效率的行业企业被迫外迁，加上政府的主动疏解清退这些行业，使得这一进程明显加快。

　　随着人们生活、工作节奏的加快，消费者对商品流通速度提出更高要求，这让同城配送在物流业中占得一席之地。同时，提供即时、便捷服务的外卖配送、快递柜等领域也不断升级。在外卖配送逐渐实现“一小时到30分钟”的时效优化时，物流企业争相在即时市尝“最后一公里”、“最后100米”下苦功。

　　便利化:

　　未必是掘金高地

　　上海到江苏省物流公司-上海到徐州物流专线物流便利化倒逼传统物流改革，企业不断整合社会闲散人力资源，同城快递不仅可以节约运输成本，还可以减少临时仓储环节，使快件生命周期更短。同城快递解决了很多传统物流无法解决的问题。例如，液体、宠物、大件物品等被普通快递拒绝的物品，在同城快递中找到了运输途径。同城快递的独特性也决定了其巨大的发展前景。

　　快递自提柜还很难实现盈利，自提柜从消费者免费使用而兴起，即便占领市场份额，盈利模式仍十分模糊。另外，各大物流企业都在投资快递自提柜，也可能造成快递自提柜企业定位不明晰。

　　快递自提柜的盈利模式是最大的痛点，很多企业都在赔钱。近邻宝副总经理宋召卫表示，除了使用者付费和广告营收外，还采取招商加盟的形式实现盈利，近邻宝的加盟门槛较低，投入相应快递柜以及服务费用便可加盟。尽管企业对北京市场充满期待，但盈利模式仍需摸索前行。

　　同城配送:

　　资本催化竞争激烈

　　伴随网购与移动购物方式的普及，异地寄递高速发展的同时，同城快递也迅速崛起。国家邮政数据显示，同城速递是物流业增速最快的子行业，未来五年将保持30%的增速，预计2020年市场规模将超2000亿元。2016年前三季度，同城快递业务量累计实现51.1亿件，其中同城速递13.6亿件，占到26.6%。

　　另外，北京市邮政局的统计显示，2016年，全市快递服务企业业务量累计完成近20万件，同城业务量约为9万件，占比43%，同城业务收入累计85.74亿元，同比增长108.63%。

　　随着同城配送快递行业快速发展，市场也即将被瓜分完毕，资本的不断涌入加剧了行业间的竞争。2017年2月，闪送宣布完成5000万美元C轮融资；人人快运也在成立五年内完成两轮共计6500万美元的融资；达达正式上线C端业务“达达快送”，提供专人直送、15分钟上门取件、1小时送达、“7×24”小时全天候服务。

　　此外，以顺丰速运、“四通一达”为首的传统快递公司也越发重视同城配送业务。顺丰速运与百度外卖合作传闻四起，业界猜测在百度外卖的几个重要物流直营城市，顺丰速运将为百度外卖提供配送服务。此前，顺丰速运曾推出“即刻送”的同城配业务，主打“辐射一小时本地生活圈”，聚焦3-5公里。2017年上半年，圆通速递启动同城配送网络，布局同城快递、跨城市快递服务。

　　外卖配送:

　　上演时效plus

　　懒人经济创造市场商机，送货上门服务深受欢迎，解决即时需求的跑腿服务也吸引了物流企业争相入局。

　　2017年3月，美团外卖“跑腿”业务正式上线，一个月内覆盖北京、上海、广州、南京、常州、济南、厦门等20个城市。随后，饿了么在4月推出“帮买帮送”业务，在上海进行试点。

　　此外，饿了么在上海地区对旗下送餐员的电动车实施编码管理系统，实现一车一码、一车一人对应管理。在配送跑腿过程中，送餐员往往为了缩短送餐时间，忽略道路交通安全法律法规在街头飞驰，广受诟玻同时，当餐品出现问题、送餐员服务恶劣时，用户往往缺少凭证，导致维权难度加大。实际上，跑腿服务的配送环节实现规范化，也是平台之间竞争的关键。

　　此外，“30分钟”逐渐成为外卖平台追求的配送时限。2016年12月，百度外卖CTO耿艳坤在北京商报社和北商研究院联合主办的2016(第二届)互联网＋物流格局论坛上表示，百度外卖通过对每一个环节进行数据建模，保证每个用户订单在30-40分钟送达。百度外卖可以准确预估餐厅出菜时间，损耗时间也可以预估。

　　2017年6月，饿了么在外卖大会中表示，未来要打造的是一个30分钟即时上门服务的平台。小e到家相关负责人表示，智能化技术使订单派送更加合理，订单像搭乘“顺风车”一样，使接单“骑手”配送效率提高。

　　自提柜:

　　互相注资跑马圈地

　　物流配送中的“最后一公里”一直是企业的“开荒”重地，纷纷布局快递自提柜、自提点。不过，虽然被称为行业的又一风口，但快递柜业务却始终亏损严重。期间，国内行业开始注资自提柜业务。

　　公开资料显示，速递易母公司三泰控股，曾因率先进入快递自提柜市场而一度获得高达500亿元估值。但随着快递自提柜盈利难成为业内共识，三泰控股业绩从2015年开始连续下滑，财报数据显示，公司在2015年亏损近3800万元，2016年亏损幅度增至12.68亿元，净利润同比下降达3244.99%。

　　不过，2017年6月速递易运营主体、三泰控股的全资子公司——成都我来啦的控股权已经由中国邮政旗下的中邮资本管理邮箱公司接手，同时，成都我来啦引入菜鸟网络和复星集团。据悉，股权交割完成后，中邮资本将持有成都我来啦50%股权，三泰控股持有34%，菜鸟网络和复星集团持股比例分别为10%和6%。随后，速递易推出智能寄件产品“衅筒”，并计划2017年铺设10万套，继在上海展开试点后，衅筒还将进入北京市场进行试点。公开资料显示，目前，速递易快递柜布点超过5.6万个，遍布全国79个城市。

　　早在2015年6月，顺丰速运、申通速递、中通快递、韵达速递、普洛斯5家物流公司宣布投资5亿元成立深圳市丰巢科技有限公司(以下简称“丰巢科技”)。2017年初，多家物流企业共同向丰巢科技增资超20亿元。京东也对外宣布将接入丰巢快递自提柜，并且丰巢与京东实现了信息的打通。

　　种种迹象表明，物流巨头在快递柜领域加速布局。同时，各物流企业之间呈现出共同注资、相互渗透，在投资中既独立又融合的态势。上海到江苏省物流公司-上海到徐州物流专线