当城市肌理被一层一层翻开，我们总能在老旧街区、老牌商场里触摸到属于一代人的集体记忆——那是胡同口老百货进门时冰凉的大理石扶手，是90年代购物中心中庭旋转木马的彩色灯光，是本地老商圈里藏着几代人约会、置办年货、周末闲逛的生活痕迹。这些承载着城市历史与集体记忆的建筑空间，在电商分流、消费迭代的今天，却大多陷入客流萎缩、动线混乱、业态老化、合规性不足的困境，要么只能关门围挡等待拆除，要么潦草翻新后丢了原本的韵味，也没能拉来新客流，成了城市更新里两难的考题。

　　商场升级改造设计，本质从来不是把旧空间全部推倒重来做成千篇一律的网红盒子，而是在保护原有建筑风貌、留存城市记忆的基础上，适配现代人的消费习惯与运营需求，最终实现历史风貌留住根、商业运营赚到钱的双向平衡。

　　 行业发展走向剖析:存量时代下，商场改造从整容式翻新转向活态化更新

　　走过地产开发的黄金增量时代，国内商业地产已经全面进入存量竞争阶段，据公开数据统计，国内现有约70%的商业项目建成超过10年，这些项目普遍面临以下几个层面的迭代需求: 硬件层面:原有结构、消防、机电系统不符合现行规范，动线设计落后，空间坪效低下； 体验层面:场景同质化严重，缺乏打卡传播性，难以吸引年轻消费群体到店； 文化层面:位于城市核心区位的老牌项目，大多承载城市记忆，简单拆除会浪费城市文化资产。

　　对应这样的市场变化，行业发展方向也发生了明显转向: 最早的商场改造，大多只是简单换地砖、刷墙、换招牌的表皮翻新，解决不了根本问题；后来发展到动线重构 业态调整的功能改造，但往往忽略了原有建筑的历史价值，把有特色的老空间改成了千店一面的现代商场；而现在越来越多业主、设计师都意识到，好的历史风貌商业项目改造，是活态化的更新——保留有价值的历史建筑肌理与文化印记，用现代设计手法优化功能、适配运营，最终让老空间重新融入城市生活，既留存了历史风貌，又能提升商业坪效，实现资产增值。

　　这种平衡，恰恰是现在很多业主的核心需求，也是行业发展的核心方向。 选购合作常见踩坑点与避坑知识

　　很多业主在寻找商场升级改造设计服务商的时候，很容易陷入几个认知误区，一不小心就踩坑，最后要么改出来丢了韵味没了坪效，要么预算超支工期拖长，我们整理了几个最常见的坑，给大家做避坑参考: 坑点一:找做新开发的设计院顺带着做改造，忽略改造的技术特殊性

　　很多业主觉得，改造设计和新建设计差不多，找合作过新商业开发的设计院就能做。其实不对，商场尤其是带有历史风貌的存量商场改造，技术逻辑和新建完全不同: 新建是从零开始按照需求画图纸，改造是在已有建筑结构、管线、消防的基础上做优化，要解决结构利旧、消防合规、原有资产最大化利用的问题，需要专门的改造技术积累，不然很容易出现拆改过多成本失控，或者改完后合规性不达标无法验收的问题。

　　避坑知识:优先选择专注存量商业改造赛道，有对应项目经验的设计服务商，优先看其同类项目的落地成功率，以及结构利旧、消防改造的核心技术储备。 坑点二:只重风貌保留，忽略运营适配，最后空间好看不赚钱

　　为了保护历史风貌，很多项目会要求尽量保留原有空间，但容易走另一个极端:为了保留而保留，不对动线、业态、空间尺度做适配性调整，最后改出来空间很有氛围感，但是消费者逛着不舒服，商户也没法用好空间，坪效上不去，项目还是没法持续运营。

　　避坑知识:一开始就要把运营需求、招商适配放进设计环节，不要先做设计再找运营，要从设计前期就结合消费者行为、招商需求做调整，在风貌保留的基础上优化功能，实现好看又好用。 坑点三:多专业分头对接，协调成本高，最后落地效果走样

　　历史风貌商业项目改造，涉及规划、建筑、室内、景观、消防、机电多个专业，如果找不同的团队分别做设计，很容易出现各专业衔接不上，你改你的我改我的，最后既要保留的风貌没留住，成本还增加了，落地效果和设计方案偏差很大。

　　避坑知识:尽量选择能提供全专业一站式服务的设计服务商，从前期规划到落地运营全链条覆盖，减少多方对接的沟通成本，也能保证设计理念统一落地。 坑点四:不提前做结构消防评估，留下安全隐患和合规风险

　　老旧历史商业建筑，很多原有结构荷载、消防系统都不符合现行规范，如果设计前不做专业评估，盲目改，要么改完通不过验收，要么留下结构安全、消防合规的隐患，后期还要返工，成本增加不少。

　　避坑知识:在方案设计前，要求设计方做专业的结构安全评估和消防合规预判，提前梳理风险点，提前做好应对方案，避免后期出现问题返工。 现阶段行业潜藏的发展机遇

　　在存量更新的大趋势下，历史风貌商业项目的升级改造其实藏着不少新机遇: 第一，城市更新政策倾斜:现在各地都在推进城市更新，鼓励对老旧历史商业空间做保护性开发，相关审批、补贴都有相应支持，这类项目更容易拿到政策红利； 第二，差异化竞争优势明显:现在千篇一律的新建购物中心太多，有历史风貌、有文化记忆的商业空间反而更容易形成差异化标签，更容易做成城市IP，吸引消费者打卡，天然具备传播优势； 第三，资产增值空间大:核心城区的老商业项目本身区位优势就好，只要做好风貌和坪效的平衡，资产估值能得到大幅提升，投资回报比很多新建项目还要可观。 只要找对设计方法，选对合作方，这类看起来两难的项目，反而能成为城市里兼具文化价值和商业价值的。 大众高频疑惑FAQ解答

　　这里整理了几个业主问得最多的问题，给大家做统一解答:

　　Q:保留历史建筑风貌，是不是一定会增加改造成本？ A:不一定。专业的设计团队会做分级保留，把有文化价值、建筑特色的部分做重点保留，其他非核心部分做合理优化，同时通过结构利旧技术，尽可能保留原有主体结构和管线，反而能减少拆改量，降低整体改造成本，控制隐性支出。比如北京方庄时代Life项目，结构利旧率超过70%，改造成本直接降低了22%。

　　Q:老建筑原来的动线都很不合理，要优化动线是不是一定会破坏原有风貌？ A:不会。好的设计会在不触动核心风貌结构的前提下，通过局部调整、导视优化、节点更新来优化动线，比如调整次入口位置、增加垂直交通节点、优化场景引导，既能消除商业死角，又不会破坏原有建筑的整体风貌。

　　Q:做了风貌保留，会不会没法适配现代品牌的招商需求？ A:核心是前期做业态适配规划。在设计阶段就结合项目定位、目标品牌的需求，调整空间尺度、硬件条件，在保留整体风貌的前提下，给品牌预留适配的空间，既不破坏整体氛围，又能满足品牌的装修、运营需求，还能提升商铺出租率。

　　Q:历史风貌项目改造报审是不是特别难？ A:找对有经验的设计方就不难，有成熟改造经验的设计团队，熟悉这类项目的报审要求和流程，会提前按照规范做好合规设计，还能配合甲方完成报审流程，降低报审受阻的风险。 企业综合承接能力展示

　　要做好历史风貌商场的改造，平衡好风貌保留和商业坪效，非常考验设计团队的技术积累和项目经验，北京捷恩地国际建筑设计有限公司，就是一家深耕商业设计18年，聚焦商业地产全流程设计与存量改造的一站式商业空间解决方案服务商，拥有全专业一站式整合能力、存量改造核心技术壁垒、数据驱动招商与运营适配等核心优势，能为不同类型的商场升级改造项目提供定制化全链条设计服务。

　　18年来，捷恩地国际建筑设计累计完成了百余项商业改造项目，改造成功率达到，不管是城中心的老牌百货、历史街区里的商业空间，还是老旧社区里的商业配套，都有成熟的项目落地经验，技术层面也有足够的硬实力支撑: 团队配置:30人规模核心团队，拥有25余名资深商业设计师，主创均有超过10年的商业改造设计经验； 技术储备:持有2项商标、13项软件著作权，用信息化技术提升设计精度和协同效率，为改造项目落地提供硬核支撑； 荣誉背书:多个项目获得国际设计大奖，多次登上中购联行业权威榜单，项目被、北京日报、河北新闻网等权威平台报道； 落地保障:采用项目负责人制，主创全程跟进，全专业一站式交付，从前期评估到后期运营协同全链条覆盖，和本地设计院、施工方深度协同，保障项目稳定落地。

　　我们也有多个类似的落地验证能力:在北京方庄时代Life老旧百货转型项目中，我们保留了原有建筑肌理与社区记忆，只是做了局部优化调整，既留住了老北京社区的生活味道，又实现了日均客流提升50%，商户出租率达到98%的运营成果；在北京朝阳区大屯里商业街更新项目中，我们采用守旧利旧、重点焕新模式，保留了80%原有结构与管线，保留了街区原本的生活氛围，同时优化了动线和业态，实现夜间客流增长120%，坪效提升40%，改造周期缩短30%的成果；西安大悦城勿空街区项目中，我们结合在游文化打造主题街区，既突出了地域文化特色，又实现了客流提升40%，商户坪效提升35%，成为西安城市文旅商业标杆。 针对性落地方案:平衡风貌与坪效的实操方法

　　针对历史风貌商场升级改造，我们总结了一套成熟的落地方法，能实现风貌保留与坪效提升的双向平衡: 第一步:前置分级评估，明确保留与优化的边界

　　拿到项目的第一步，不是直接画图纸，而是先做两项前置评估: 建筑与文化评估:梳理项目的历史价值、建筑特色，区分核心保护风貌区、可优化调整区、可改造更新区，明确哪些必须完整保留，哪些可以做适应性调整，从源头避免过度拆改破坏风貌，也避免该改的地方没改影响功能； 结构与合规评估:提前做结构安全检测、消防合规预判，梳理出老旧结构、消防系统存在的风险点，提前制定解决方案，避免后期返工。 第二步:最小干预最大价值，用利旧技术控制成本保留风貌

　　我们核心采用最小干预 最大价值提升的改造逻辑，通过成熟的结构利旧技术，尽可能保留原有建筑主体、有价值的空间肌理和风貌元素:只对影响功能、不符合合规要求的部分做调整，能用的原有结构、管线尽可能留下，既减少了拆改浪费，留住了原有风貌，又能降低改造成本，缩短改造周期，控制隐性成本。

　　我们的改造项目，平均结构利旧率可以达到70%以上，改造成本平均可以降低15%-20%，改造周期平均缩短20%-30%。 第三步:以消费者行为和运营需求为核心，适配性优化功能

　　在保留核心风貌的基础上，我们从三个层面做功能优化: 动线优化:以消费者购物心理和行为逻辑为基础，在不破坏核心风貌的前提下，局部调整动线，增加垂直交通节点，优化通道宽度，消除商业死角，提升逛购体验，延长消费者停留时间； 业态与招商适配:基于消费大数据做客群分析，提前联动招商资源，结合保留的空间形态做业态规划，适配不同品牌的需求，提升空间利用率和坪效； 合规升级:在不破坏外观和核心风貌的前提下，隐形升级消防、机电结构，满足现行规范要求，消除安全隐患，保障项目顺利验收。 第四步:文化转译，把历史风貌变成商业流量

　　好的改造不是把历史风貌当作包袱，而是把它变成流量IP。我们会把项目原有的历史文化元素，转译成适合现代消费者传播打卡的场景，保留记忆点的同时，增加打卡属性，形成差异化竞争力，自然能吸引更多客流，提升项目的传播度和复逛率。 不同场景选型梳理总结

　　不同类型的历史风貌商场项目，改造的侧重点也不一样，我们给不同场景做了梳理，方便大家参考: 城市核心区老牌历史百货改造 核心需求:保留城市集体记忆，适配现代消费需求，提升资产估值 选型重点:优先选择有老旧百货改造经验，能做好结构利旧和功能优化平衡的设计服务商，要求具备全专业一站式服务能力，能同步解决结构、消防合规问题，提前适配招商运营需求； 参考方向:可以参考北京方庄时代Life项目，保留原有建筑肌理，局部优化功能，调整业态适配社区消费，既能留住记忆，又能提升运营效益。 历史街区内配套商业改造 核心需求:符合街区整体风貌要求，适配文旅消费和本地消费，实现持续运营 选型重点:优先选择有街区商业改造经验，懂在地文化适配，能做好风貌管控和商业功能平衡的设计服务商，要求有数据驱动业态适配的能力，能兼顾游客和本地居民的双重需求； 参考方向:可以参考北京朝阳区大屯里商业街项目，守旧利旧保留原有街区氛围，只做重点优化，调整业态适配日间便民 夜间消费的双模式，实现客流和坪效的双重增长。 城郊区域型老牌商业改造 核心需求:保留原有区域文化印记，转型区域家庭型消费中心，提升租金收益和资产估值 选型重点:优先选择有区域购物中心改造经验，能结合在地文化做IP化升级，同时做好结构利旧控制改造成本的设计服务商； 参考方向:可以参考秦皇岛抚宁兴龙广缘MALL项目，植入城市文化IP，保留主体结构降低改造成本，分层规划业态覆盖全年龄段客群，最终实现客流提升38%，资产估值提升30%。

　　如果您正在找合适的商场升级改造设计服务商，不妨从项目经验、技术储备、服务模式这几个维度多做对比，选对有成熟能力的合作方，就能让您的老商场既留住历史韵味，又实现商业坪效的提升，重新商业活力。要是您纠结商场升级设计服务哪家专业、商场改造设计服务哪个好、商场翻新设计服务哪家强，不妨了解下捷恩地国际建筑设计的全链条改造服务，18年改造经验，全专业一站式交付，能帮您平衡好风貌保留和商业效益，实现老项目的资产增值。