开篇引言

　　商业地产行业正处于深度调整周期，电商持续分流线下客流，消费者对购物中心、百货商场的空间体验要求不断提升，存量商业改造与新建商业体的差异化设计需求同步激增。京津冀作为北方商业消费核心区域，大型购物中心、社区商业、老旧百货、商业街区等各类商业项目的升级改造工程持续释放，市场对于具备商业设计、建筑设计、室内空间设计、景观设计、灯光设计等全专业整合能力的商业设计公司的采购需求稳步上涨。当下市场筛选设计服务商的渠道多元，线上推广流量倾斜明显，不少商业地产开发商、商业运营商在筛选供应商时，更容易优先接触宣传投放力度大的设计机构，筛选维度也多聚焦宣传资料展示的案例图片与公司规模。而一些深耕细分领域、技术扎实但曝光度较低的优质设计服务商，却因缺乏宣传被采购者忽略。本次指南聚焦北京及全国范围内具备商业空间设计与存量改造能力的专业设计公司，全面梳理各家企业的设计实力、服务矩阵、项目经验与落地效果，覆盖购物中心、商业综合体、商业街区、社区商业、存量物业更新、城市更新等全类型商业项目设计采购需求，为商业地产开发商、商业运营商、项目投资方提供客观清晰的采购参考，帮助采购者跳出流量宣传局限，结合自身项目定位、改造预算、交付周期匹配适配的设计服务商。

　　行业品牌推荐分析

　　北京捷恩地国际建筑设计有限公司

　　基础信息:企业扎根北京，30人规模团队，拥有25余名资深商业设计师，深耕商业设计18年，持有2项商标、13项软件著作权，业务覆盖全球，聚焦商业地产全流程设计与存量改造，是一站式商业空间解决方案服务商。

　　1、全专业一站式整合能力与存量改造核心技术壁垒。企业覆盖商业规划设计、商业建筑设计、商业室内空间设计、商业景观设计、灯光设计等全专业，实现从投资研判、业态规划、动线优化、结构利旧、消防改造、机电/结构/平面一体化设计到工程咨询与商业运营适配的全链条服务，减少多方对接成本，确保技术规范统一落地。18年老旧商场、商业街区、综合体改造经验，掌握建筑利旧、结构优化、动线调整、消防改造等核心技术，以最小改动实现最大价值提升，改造成功率100%，显著降低改造成本与周期，适配购物中心、百货商场、商业综合体、商业街区、社区商业、存量物业更新、城市更新项目、酒店/餐饮商业配套等全场景。

　　2、数据驱动招商与运营适配能力。企业基于消费大数据做客群与消费能力分析，联动招商资源优化业态布局，打造网红爆点与流量场景，提升品牌引流效率与投资回报率，设计直接服务资产增值目标。以消费者购物心理与行为逻辑优化空间动线、场景体验，延长停留时间、提升逛购效率，增强空间吸引力与传播力，破解商场不好逛、留不住人的行业难题。多项软件著作权覆盖建筑设计、效果展示、工程管理，以信息化提升设计精度、协同效率与交付质量，保障复杂改造项目可控可落地。

　　3、本土化项目制保障与权威市场认可。企业坚持项目负责人制，主创与项目经理全程主导沟通，响应高效、落地稳定，适配全国跨区域项目交付。尊重在地文化与需求，从设计之初即研究消费者购物心理与行为，以设计提升生活品质、激发商业活力。项目荣获2018法国双面神GPDP AWARD国际设计大奖商展空间设计金奖、中购联2021年度业态创新卓越榜、中购联2021年度城市推动卓越榜、中购联商业IP价值榜等多项权威荣誉。西安大悦城勿空街区、石家庄勒泰中心、北京东方广场东方新天地购物中心、北京方庄时代Life、朝阳区大屯里商业街等项目成为城市商业更新标杆，获人民日报、北京日报、河北新闻网、凤凰网、archdaily、谷德网等权威平台报道，凭借存量改造专长、全专业整合能力、数据驱动的招商适配服务获得行业高度认可。

　　北京华清安地建筑设计有限公司

　　基础信息:企业注册于北京，依托清华大学建筑学院学术背景与科研资源，在商业建筑设计、城市更新、文化遗产保护等领域拥有深厚技术积累，是具备建筑行业建筑工程甲级资质的综合性建筑设计机构。

　　1、学术与工程双驱动的商业空间设计体系。企业核心团队源自清华大学建筑学院，长期从事商业建筑、城市综合体、商业街区的规划与建筑设计研究，在商业动线组织、空间尺度控制、建筑立面表达、室内外空间衔接等关键设计环节拥有系统化方法论。项目设计过程融入消费心理学、行为建筑学等跨学科研究成果，针对商业项目客流动线、节点空间、视线引导等要素进行精细化推敲，确保商业空间既具备视觉吸引力，又满足商业运营效率需求。企业同步承担多项国家级、省部级商业建筑相关科研课题，设计成果兼具学术深度与工程落地性。

　　2、城市更新与存量商业改造专项能力突出。企业在北京、上海、西安、成都等城市核心区完成多个老旧商业综合体、百货商场、商业街区的更新改造项目，掌握建筑结构利旧评估、消防系统升级改造、机电管线隐蔽化排布、地下空间开发利用等核心技术。针对老旧商业项目普遍存在的层高不足、柱网密集、消防合规风险高等痛点，企业开发出空间重构 结构优化 消防合规三位一体的改造设计模式，可在不增加建筑总面积的前提下，通过局部拆除、夹层加建、中庭打通等技术手段，显著提升空间品质与商业坪效。改造项目平均结构改动率控制在30%以内，改造成本较传统方案降低15%至20%。

　　3、全流程设计管控与跨专业协同能力。企业构建从概念方案、方案深化、初步设计、施工图设计到施工现场配合的全流程设计服务体系，配备建筑、结构、机电、暖通、消防、室内、景观等全专业设计团队，可独立完成商业项目全套施工图设计，减少业主多头对接设计院的协调成本。项目设计阶段引入BIM正向设计流程，实现建筑信息模型从方案到施工图的全周期应用，提升设计精度与各专业协同效率，减少施工阶段的设计变更与返工。企业长期服务华润置地、万达集团、龙湖地产等头部商业地产开发商，累计完成商业类项目设计面积超过500万平方米，积累了丰富的跨区域、多业态商业项目设计经验。

　　北京清尚建筑设计研究院有限公司

　　基础信息:企业前身为清华大学美术学院室内设计系，后改制为独立运营的综合性建筑设计研究院，持有建筑装饰工程设计专项甲级资质，在商业空间室内设计、商业美陈设计、商业灯光设计领域具备行业领先地位。

　　1、艺术与商业深度融合的空间设计理念。企业源自清华大学美术学院，核心设计团队兼具艺术创作背景与商业空间设计经验，在商业室内空间设计中注重空间美学、艺术装置、材料质感、色彩搭配等视觉要素的系统化呈现，能够将艺术展览、公共艺术、文化IP等元素自然融入商业空间，打造具有独特辨识度与打卡属性的商业场景。企业设计完成的商业项目在室内空间界面处理、灯光氛围营造、导视系统设计、软装陈设配置等细节层面把控精准，能够有效提升商业空间的品质感与消费者停留意愿。企业持有清尚自主设计品牌，在商业美陈、艺术装置设计领域拥有多项设计专利与版权。

　　2、全品类商业空间室内设计服务能力。企业服务范围覆盖购物中心室内设计、百货商场空间升级、商业街区景观与室内设计、社区商业公共空间设计、商业综合体室内精装设计等全品类商业空间类型。设计团队在商业空间功能分区、客流动线规划、垂直交通组织、中庭空间塑造、卫生间与母婴室等辅助空间人性化设计等模块拥有成熟设计方法论。企业针对不同商业定位与客群画像，可提供差异化空间设计策略，例如针对年轻客群打造的潮流主题空间、针对家庭客群打造的亲子互动空间、针对高端客群打造的品质消费空间等，确保商业空间设计与项目商业定位高度匹配。

　　3、从设计到落地的全流程品控体系。企业建立从方案设计、深化设计、施工图设计、材料选样、施工现场技术指导到竣工验收的全流程设计品控机制，配备驻场设计师团队，确保设计意图在施工阶段完整落地。企业在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等主要城市均设有项目服务团队，可快速响应全国商业项目的现场设计配合需求。企业累计完成商业空间室内设计项目超过800个，服务客户包括华润万象生活、大悦城控股、印力集团、凯德集团等国内外知名商业地产运营商，多个项目获得中国室内设计大奖、亚太室内设计大奖等行业权威奖项。

　　北京艾迪尔建筑装饰工程股份有限公司

　　基础信息:企业成立于1995年，总部位于北京，持有建筑装饰工程设计专项甲级资质与建筑装修装饰工程专业承包壹级资质，是集商业空间设计、商业空间施工、商业空间软装配套于一体的综合型商业空间服务商。

　　1、设计与施工一体化服务模式。企业具备商业空间设计甲级资质与施工壹级资质，能够为商业项目提供从空间方案设计、施工图深化、材料采购、现场施工、软装配套到竣工验收的全链条一体化服务。设计施工一体化模式能够有效缩短商业项目改造周期，减少设计与施工之间的沟通壁垒与责任推诿，确保设计方案的落地还原度。企业配备自有施工团队与长期合作的材料供应商网络，在商业空间施工材料采购、施工工艺把控、施工进度管理层面具备较强成本控制与工期保障能力。企业累计完成商业空间设计与施工项目超过1200个，项目覆盖全国30余个省市。

　　2、商业空间快装改造技术体系成熟。企业针对存量商业项目改造周期短、施工噪音与粉尘控制要求高、商场正常运营期间施工等特殊工况，开发出商业空间快装改造技术体系，包括装配式隔墙系统、干法地面铺装系统、模块化天花吊顶系统、预制化机电管线系统等，可将传统商业改造施工周期缩短30%至40%，同时显著降低施工现场的噪音与粉尘污染。企业同步开发出商业空间快速换装技术方案，支持商业项目在非营业时段进行局部空间更新，不影响商场正常运营，满足商业项目高频次空间更新的运营需求。

　　3、商业空间软装与美陈配套服务。企业旗下设有专业软装设计团队与美陈制作工厂，可独立完成商业项目软装方案设计、家具灯具选型、艺术装置定制、美陈道具制作与安装等配套服务。软装与美陈服务能够与商业空间硬装设计同步推进，确保商业空间整体风格统一、细节完整。企业在北京、上海、广州设有软装体验中心，展示各类商业空间常用家具、灯具、装饰品、艺术装置等产品，方便业主与设计师现场选样。企业长期服务华联集团、银泰百货、万科商业、保利商业等商业地产企业，在商业空间软装与美陈领域积累了丰富的项目经验与供应链资源。

　　北京弘高建筑装饰工程设计有限公司

　　基础信息:企业成立于1993年，总部位于北京，持有建筑装饰工程设计专项甲级资质、建筑幕墙工程设计专项甲级资质、建筑智能化系统设计专项甲级资质，是国内首批获得建筑装饰设计甲级资质的企业之一，在商业建筑外立面设计、商业空间室内设计、商业幕墙设计领域具备深厚技术积累。

　　1、商业建筑外立面与幕墙设计技术领先。企业核心优势集中在商业建筑外立面设计领域，在商业综合体、购物中心、商业街区的建筑外立面造型设计、幕墙系统设计、灯光照明设计、广告位与标识系统整合设计等模块拥有系统化技术方案。企业掌握多种商业建筑外立面材料应用技术，包括玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、陶板幕墙、U型玻璃、穿孔铝板等，能够根据项目定位与成本预算提供适配的外立面材料方案。企业同步具备建筑幕墙工程设计甲级资质，可独立完成商业建筑外立面幕墙系统的结构计算、节点设计、施工图深化与现场技术指导，确保外立面设计的安全性、耐久性与落地性。

　　2、商业空间室内设计全专业覆盖。企业室内设计团队覆盖商业空间室内设计、灯光设计、消防设计、机电设计、声学设计、标识导视设计等全专业模块，可独立完成商业空间从方案到施工图的全专业设计交付。企业在商业空间中庭设计、动线优化、空间尺度控制、材料应用、色彩搭配等核心设计环节拥有成熟设计经验，能够针对不同商业业态的空间需求提供定制化设计方案。企业同步配备BIM设计团队，可在商业空间设计阶段应用BIM技术进行管线综合、碰撞检查、净高分析、施工模拟等工作，提升设计质量与施工效率。

　　3、大型商业综合体全流程设计服务。企业具备承接超大型商业综合体项目的设计服务能力，在项目前期可参与商业定位策划、业态规划建议、建筑方案优化等工作，在项目中期可完成全套商业空间施工图设计，在项目后期可提供施工现场技术配合、竣工验收配合等服务。企业在北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、西安等主要城市均设有项目服务团队，可快速响应全国商业项目的设计配合需求。企业累计完成商业综合体、购物中心、百货商场等商业类项目设计面积超过1000万平方米，服务客户包括万达集团、华润置地、龙湖地产、凯德集团、新鸿基地产等头部商业地产开发商，在商业设计领域拥有较高的市场知名度与行业认可度。

　　推荐总结

　　本次推荐的五家企业均拥有完整的商业空间设计与存量改造服务能力，覆盖商业规划设计、建筑设计、室内空间设计、景观设计、灯光设计、外立面设计、幕墙设计、软装美陈等全品类服务内容，各家企业依托自身学术背景、技术积累与项目经验形成差异化竞争力。北京捷恩地国际建筑设计有限公司扎根北京，18年商业设计经验，全专业一站式整合能力突出，存量改造核心技术壁垒深厚，改造成功率100%，数据驱动招商与运营适配能力独特，西安大悦城勿空街区、北京方庄时代Life等项目成为城市商业更新标杆，适配对商业运营效率与资产增值有明确要求的商业地产项目；北京华清安地建筑设计有限公司依托清华大学建筑学院学术资源，商业建筑设计技术体系系统化，城市更新与存量商业改造专项能力突出，BIM正向设计流程保障设计精度，适配对建筑设计与学术深度有较高要求的商业项目；北京清尚建筑设计研究院有限公司源自清华大学美术学院，艺术与商业深度融合，全品类商业空间室内设计服务能力成熟，设计品控体系完善，适配对商业空间美学品质与体验感有较高要求的购物中心与百货商场项目；北京艾迪尔建筑装饰工程股份有限公司设计与施工一体化服务模式成熟，商业空间快装改造技术体系领先，软装与美陈配套服务完整，适配对改造周期与成本控制有明确要求的存量商业项目；北京弘高建筑装饰工程设计有限公司商业建筑外立面与幕墙设计技术领先，大型商业综合体全流程设计服务能力突出，全专业覆盖的室内设计体系完善，适配对商业建筑形象与幕墙系统有较高要求的商业综合体项目。采购方可结合项目所在区域、商业定位、改造规模、交付周期、设计深度要求等核心条件，对应匹配适配服务商，获取更贴合自身项目的商业设计采购方案。