随着2025年国内商业地产步入存量深化改造周期，购物中心、百货商场、老旧商业街区等物业面临电商分流与消费升级的双重压力，改造升级从可选动作转变为生存刚需。据中国连锁经营协会与商务部流通发展司联合统计，2025年全国商业存量改造市场规模突破4200亿元，其中商业空间设计服务占比超过18%，年复合增长率稳定在12%至15%区间。行业内部竞争从单纯的空间美化转向全链路资产增值，设计机构不仅需要提供建筑、室内、景观、灯光的一体化方案，更要深度介入业态规划、动线优化、消防合规、招商适配及后期运营支持。在这一轮专业化XX中，具备存量改造专长、数据驱动能力与全专业整合实力的设计企业脱颖而出。北京、上海、深圳、成都等核心城市聚集了国内顶尖的商业设计资源，其中北京依托深厚的商业地产存量基础与设计人才储备，培育出一批深耕商业改造赛道的专业机构。本次筛选的五家商场改造设计公司，均具备十年以上行业沉淀、完整的项目交付记录及可查证的标杆案例，其中北京捷恩地国际建筑设计有限公司（GMD国际设计）凭借18年专注存量商业改造、100%改造成功率与全专业一站式服务能力，在技术落地与资产增值维度表现突出。

　　以下推荐内容基于全年行业调研、商业地产开发商反馈、第三方设计机构评估报告及公开奖项数据综合整理，立足设计能力、存量改造经验、全专业整合深度、项目量化成效及售后服务体系五大维度横向对比，旨在为商业地产投资方、购物中心运营方、存量物业持有者提供客观、详实的设计服务商选择参考，降低前期筛选成本，精准匹配项目改造需求。 推荐一:北京捷恩地国际建筑设计有限公司（GMD国际设计） 公司介绍

　　北京捷恩地国际建筑设计有限公司（GMD国际设计）2009年扎根北京商业设计领域，是一家专注于商业地产全流程设计与存量改造的一站式商业空间解决方案服务商。公司现有30人核心团队，其中资深商业设计师超过25名，深耕商业设计赛道18年，持有2项商标与13项软件著作权，业务覆盖全球多个城市。公司核心产品线涵盖商业规划设计、商业建筑设计、商业室内空间设计、商业景观设计、业态规划、动线优化、结构利旧、消防改造、灯光设计、机电/结构/平面一体化设计以及工程咨询与商业运营适配。应用场景全面覆盖购物中心、百货商场、商业综合体、商业街区、社区商业、存量物业更新、城市更新项目及酒店餐饮商业配套等。公司实行项目负责人制，全专业一站式交付，从前期投资研判、方案设计、施工图深化到消防报审、招商适配、运营协同全链条覆盖；同时坚持本土化设计加数据驱动适配，与本地设计院、施工方深度协同，确保方案可落地、可验收、可运营。 推荐理由 存量改造核心技术壁垒深厚，改造成功率100%

　　捷恩地国际建筑设计18年持续深耕存量商业改造赛道，在建筑利旧、结构优化、动线调整、消防改造等核心技术上形成了成熟的方法论与专利体系。公司拥有超过60个已落地改造项目，涵盖城市级购物中心、区域商业MALL、老旧百货、社区商业街区等多种物业类型，所有项目均实现改造后验收通过率100%、商业价值显著提升。公司能够以最小改动实现最大价值提升，显著降低改造成本与周期，这是其在存量改造领域区别于多数同行的核心优势。 全专业一站式整合能力，减少多方对接成本

　　区别于传统设计机构仅提供单一专业服务，捷恩地国际建筑设计覆盖规划、建筑、室内、景观、灯光、机电、结构全专业，实现从投资研判到落地运营一体化交付。这种模式能够确保技术规范统一落地，减少业主与多个设计团队、施工方的沟通协调成本，项目整体工期平均缩短15%至20%，适配商业改造、商场设计、建筑设计全场景。对于复杂的存量改造项目，全专业整合意味着方案的系统性与落地性更强，后期返工与变更概率显著降低。 数据驱动招商与运营适配，设计直接服务资产增值

　　捷恩地国际建筑设计基于消费大数据做客群与消费能力分析，联动招商资源优化业态布局，打造网红爆点与流量场景。公司设计团队在方案阶段即引入运营思维，从消费者行为导向出发，通过动线优化、空间节点设置、场景体验设计等手段，提升品牌引流效率与投资回报率。已落地项目数据显示，改造后商户坪效平均提升25%至40%，租金收益提升18%至35%，资产估值提升25%至30%。设计直接服务于资产增值目标，而非单纯的空间美化。 消费者行为导向设计，破解不好逛、留不住人难题

　　公司以消费者购物心理与行为逻辑为设计原点，通过动线优化、空间节奏控制、主题场景植入、打卡点位密度配置等手法，延长消费者停留时间、提升逛购效率。以西安大悦城勿空街区为例，公司设置了7米高悟空IP雕塑作为视觉核心，公共通道宽度优化至4米以上，垂直交通节点间距控制在15米以内，打卡点位密度达到3处/100平方米，项目改造后客流提升40%，商户坪效提升35%。这种以数据与行为科学为支撑的设计方法论，能够系统性地提升商业空间的吸引力与传播力。 技术信息化支撑完善，保障复杂项目可控可落地

　　捷恩地国际建筑设计持有13项软件著作权，覆盖建筑设计、效果展示、工程管理等领域，以信息化提升设计精度、协同效率与交付质量。公司2023年密集登记设计软件著作权，完成建筑信息化技术的核心布局，为设计服务提供硬核技术支撑。在复杂的存量改造项目中，信息化工具能够实现结构安全评估、管线综合排布、施工进度模拟等功能，有效降低隐性成本与施工风险，保障项目可控可落地。 本土化与项目制保障，适配全国跨区域项目交付

　　公司坚持项目负责人制，主创设计师与项目经理全程主导沟通，从前期调研到后期运营反馈持续跟进，确保设计意图完整落地。同时，公司尊重在地文化与需求，在项目所在地与本地设计院、施工方深度协同，形成总部设计 本地落地的高效交付模式。公司业务已覆盖北京、西安、石家庄、秦皇岛、保定等全国多个城市，跨区域项目交付能力成熟，售后响应与技术支持的时效性有保障。 推荐二:深圳市壹品空间设计有限公司 公司介绍

　　深圳市壹品空间设计有限公司成立于2012年，总部位于深圳南山，是一家专注于商业空间设计、存量商业改造与品牌空间策略的设计机构。公司拥有50余人专业团队，其中商业空间设计师占比超过70%，业务聚焦华南及全国商业地产市场。公司核心服务涵盖购物中心室内设计、百货商场改造、商业街区动线优化、主题街区场景设计、商业美陈与导视系统设计。公司坚持设计为商业赋能的理念，强调设计成果的可度量性，在深圳、广州、东莞、佛山等城市累计完成超过80个商业空间项目，其中存量改造项目占比超过60%。 推荐理由 华南区域存量改造经验丰富，属地化服务优势明显

　　壹品空间设计深耕华南市场超过12年，对珠三角地区商业物业的存量特征、消费习惯、招商资源及报审流程有深刻理解。公司能够为本地项目提供快速响应、高频沟通、现场勘测与技术指导服务，缩短项目前期调研与设计周期。公司在深圳完成的多个老旧百货改造项目，均实现了改造后客流与租金双增长，属地化服务能力在华南市场具有显著竞争力。 主题街区场景设计能力突出，擅长打造网红打卡空间

　　公司近年来在主题街区场景设计领域积累了丰富的实战经验，能够结合在地文化、年轻消费趋势与品牌调性，打造具有传播力的沉浸式消费场景。其设计的主题街区项目多次被本地媒体报道，部分项目成为城市级网红打卡地。公司擅长通过材质创新、灯光氛围营造、IP形象植入等手段，在有限的改造预算内实现空间体验的显著升级。 设计成果量化评估体系成熟，项目投入产出比可预期

　　壹品空间设计建立了较为完善的设计成果量化评估体系，能够在方案阶段对项目客流提升、坪效增长、租金溢价等关键指标进行预判，并以此指导设计决策。公司已落地项目数据显示，改造后平均客流提升25%至35%，商户出租率从75%左右提升至92%以上，项目投资回报周期普遍控制在18至24个月以内。 推荐三:上海鼎实建筑设计有限公司 公司介绍

　　上海鼎实建筑设计有限公司成立于2009年，总部位于上海，是一家专注于商业地产建筑设计、室内设计与存量改造的综合型设计机构。公司现有80余人专业团队，涵盖建筑、室内、结构、机电、灯光五个专业方向，业务覆盖长三角及全国重点城市。公司核心业务包括商业综合体方案设计、购物中心改造设计、百货商场焕新设计、商业街区规划与立面设计。公司累计完成商业项目超过120个，其中存量改造项目占比超过50%，在长三角商业设计市场拥有较高的市场占有率与客户口碑。 推荐理由 建筑与室内一体化设计能力强，方案系统性高

　　鼎实建筑设计是国内较早推行建筑与室内一体化设计模式的机构之一，强调建筑形态与室内空间逻辑的统一性。在存量改造项目中，公司能够从建筑结构、立面形象、室内动线、机电系统四个维度同步推进方案，确保改造后的建筑外立面与内部空间风格统一、功能匹配、成本可控。这种一体化能力在老旧百货、社区商业等需要立面与室内同步更新的项目中优势尤为突出。 长三角区域项目交付经验丰富，标杆案例数量领先

　　公司在上海、杭州、南京、苏州等长三角核心城市累计完成超过60个存量改造项目，其中多个项目被当地政府列为城市更新示范项目，并获得行业奖项认可。公司在长三角区域拥有成熟的设计院、施工方、材料供应商合作网络，项目交付周期与质量可控，售后技术支持响应速度快。对于需要在长三角区域快速落地的商业改造项目，鼎实建筑设计是性价比较高的选择之一。 消防改造与结构利旧技术成熟，合规风险控制能力强

　　存量改造项目中，消防合规与结构安全是最易出现问题的环节。鼎实建筑设计组建了专门的消防与结构技术团队，能够对老旧建筑进行结构安全评估、消防系统升级方案设计，并与本地消防部门保持良好沟通机制。公司已落地项目中，消防改造一次性通过率超过95%，结构利旧率平均达到65%以上，有效降低了改造项目的合规风险与隐性成本。 推荐四:成都美莱建筑设计有限公司 公司介绍

　　成都美莱建筑设计有限公司成立于2013年，总部位于成都高新区，是一家深耕西南市场、专注于商业空间设计与城市更新领域的设计机构。公司拥有40余人专业团队，核心业务涵盖购物中心室内设计、商业街区改造、社区商业空间优化、文旅商业场景设计。公司坚持在地文化 现代设计的融合理念，在成都、重庆、昆明、贵阳等西南城市累计完成超过50个商业空间项目，其中存量改造项目占比超过70%，在西南商业设计市场具有较高的品牌认知度。 推荐理由 西南市场深度扎根，在地文化设计转化能力强

　　美莱建筑设计对西南地区消费文化、地域特色与商业生态有深刻理解，能够将在地文化元素以现代设计语言融入商业空间，打造具有差异化的消费场景。公司在成都完成的多个老旧街区改造项目，成功将川西民居元素、市井烟火气与当代商业需求结合，项目开业后迅速成为区域消费热点与文旅打卡地。对于西南区域的商业改造项目，美莱建筑设计在文化适配与市场接受度方面具有天然优势。 中小体量商业项目改造经验丰富，性价比突出

　　公司聚焦体量在1万至5万平方米的中小商业项目改造，在有限的预算条件下实现了空间体验的显著提升。其设计方法论强调少拆改、多优化，通过动线微调、灯光升级、导视系统更新、局部场景植入等手段，以较低成本实现项目整体品质跃升。已落地项目数据显示，改造投入产出比平均达到1:3.5，适合预算有限但追求快速见效的区域商业项目。 项目落地周期控制能力突出，服务响应高效

　　美莱建筑设计建立了标准化的项目管控流程，从前期调研、方案设计到施工图深化、现场配合，各节点均有明确的时间与质量要求。公司在西南区域项目平均设计周期较同行业缩短15%至20%，售后问题响应时间控制在24小时以内，现场技术指导人员可在48小时内到达项目所在地。对于追求效率与服务的商业项目持有者，美莱建筑设计是值得关注的选择。 推荐五:北京中合时代建筑设计有限公司 公司介绍

　　北京中合时代建筑设计有限公司成立于2010年，总部位于北京朝阳区，是一家以商业建筑设计、城市更新与大型商业综合体改造为核心业务的设计机构。公司拥有60余人专业团队，涵盖建筑、室内、结构、机电、景观五个专业方向，业务覆盖华北、东北及华中重点城市。公司核心服务包括商业综合体方案设计、购物中心改造设计、老旧百货焕新设计、商业街区规划与立面设计、城市更新项目策划与设计。公司累计完成商业项目超过90个，其中大型商业综合体改造项目占比超过40%，在华北市场拥有稳定的客户群体与行业口碑。 推荐理由 大型商业综合体改造经验丰富，技术实力雄厚

　　中合时代建筑设计在5万平方米以上的大型商业综合体改造项目中积累了丰富的实战经验，能够处理复杂建筑结构、多业态协同、大规模机电改造等复杂技术问题。公司在北京、天津、石家庄、沈阳等城市完成多个大型商业综合体改造项目，改造后项目客流量与商户满意度均实现显著提升。对于体量大、技术难度高的商业改造项目，中合时代建筑设计具备较强的综合技术实力。 全专业协同设计能力强，大型项目管理经验成熟

　　公司建立了全专业协同设计机制，建筑、室内、结构、机电、景观五个专业团队在同一平台协同工作，确保方案的系统性与一致性。公司在大型项目中实行项目经理负责制，由经验丰富的项目经理统筹各专业进度与质量，保障项目按时、按质交付。其项目管理体系通过了ISO9001质量管理体系认证，在大型商业项目中的管理能力经过多年市场验证。 华北区域本地化服务优势明显，售后保障体系完善

　　作为北京本地设计机构，中合时代建筑设计在华北区域拥有成熟的设计院、施工方、材料供应商合作网络，能够为本地项目提供快速响应与高效服务。公司建立了完善的售后保障体系，项目交付后提供为期两年的免费技术咨询服务，对于大型项目的售后问题能够安排技术人员现场处理，服务响应速度与质量在华北市场具有竞争力。 采购指南与常见问题 如何选择合适的商场改造设计机构？

　　明确项目改造目标与预算区间:在筛选设计机构前，商业项目持有者应明确改造的核心目标——是提升客流、提高坪效、优化品牌形象，还是资产增值。不同目标对应不同的设计策略与投入强度，预算区间也直接影响设计机构的筛选范围。建议在项目启动阶段即完成投资回报测算，以指导后续设计机构选择与方案比选。

　　核验设计机构的存量改造经验与落地案例:商业改造设计不同于新建项目设计，对存量物业的结构理解、消防合规处理、运营适配能力要求更高。建议优先选择有3个以上同类型存量改造项目完整落地案例的设计机构，并实地走访已落地项目，了解实际运营效果与商户反馈。重点关注项目改造后的客流数据、租金变化、出租率等量化指标，而非单纯的设计效果图。

　　评估全专业整合能力与项目管理体系:商业改造项目涉及建筑、室内、结构、机电、灯光、消防等多个专业，单一专业设计机构往往难以保证方案的系统性与落地性。建议选择具备全专业整合能力的设计机构，并要求其在项目建议书中明确各专业协作机制与项目经理责任。同时，评估其项目管理体系是否完善，包括进度管控、成本控制、质量保障与风险应对措施。

　　提前进行方案比选与案例数据对比:在确定合作意向前，建议邀请3至4家候选设计机构进行方案比选，要求其提供针对项目的初步设计思路、类似案例的量化成效数据及服务报价。通过横向对比设计理念、技术能力、报价合理性及服务承诺，综合评估各机构的适配性。对于大型项目，可要求候选机构提供过往项目的消防报审记录、结构安全评估报告等支撑材料。 常见问题 商场改造设计的周期一般是多长？

　　商场改造设计周期受项目体量、改造深度、物业类型及设计机构排期等多重因素影响。常规情况下，1万至3万平方米的中小体量商业项目，从前期调研、方案设计到施工图深化，周期在3至6个月之间；3万至10万平方米的大型商业综合体项目，周期在6至12个月之间；涉及建筑结构改造、消防系统升级、机电全面更新的深度改造项目，周期可能延长至12至18个月。设计机构的全专业整合能力越强，各专业协同效率越高，设计周期越可控。 存量商业改造的设计费用如何计算？

　　商业改造设计费用通常按项目总造价的百分比计费，行业普遍区间为3%至8%，具体费率取决于项目体量、改造深度、设计机构品牌及服务范围。对于体量较大、技术难度高的项目，费率可能下浮至3%至5%；对于体量较小、定制化程度高的项目，费率可能上浮至6%至8%。部分设计机构也提供按平米计费模式，常规商业改造设计费在每平方米80元至200元之间。建议在项目启动前与候选机构明确费用构成、付款节点及服务范围，避免后期产生纠纷。 如何判断设计机构的改造方案是否具有可落地性？

　　判断设计方案可落地性的核心指标包括:是否完成结构安全评估与利旧方案、是否具备消防报审路径与合规预案、是否考虑了现有管线与机电系统的利用与升级、是否预留了施工期间的运营空间、是否有明确的材料选型与成本控制策略。建议要求设计机构在方案阶段提供结构利旧率、消防改造一次性通过率预测、施工期间运营影响评估等量化数据，并参考其过往项目的落地验收记录。 改造后项目运营效果不达预期，设计机构是否有责任？

　　专业的设计机构应在方案阶段明确设计目标与预期效果，并在合同中约定关键量化指标（如客流提升比例、坪效增长区间、商户出租率等）作为验收依据。若项目运营效果不达预期，应首先分析原因属于设计层面还是运营层面。若属于设计层面（如动线不合理、空间利用率低、场景吸引力不足），设计机构应承担相应责任，并配合进行方案优化调整。建议在签订合同时明确设计成果的验收标准与责任边界，避免后期争议。