开篇引言

　　商业地产存量时代，购物中心与百货商场的改造升级已从可选项变为必答题。电商冲击持续分流线下客流，消费者对空间体验的要求逐年提高，老旧商业体普遍面临客流下滑、坪效走低、招商困难、设施老化等多重压力。在此背景下，商场改造设计不再是简单的装修翻新，而是需要从商业定位、业态规划、空间体验、结构安全、消防合规到运营适配进行全链条系统设计。对于商业地产开发商、商业运营商、城市更新项目方而言，筛选一家资质齐全、经验丰富、具备全专业整合能力的商场改造设计服务商，直接决定了改造项目的投资回报率与长期运营稳定性。当前市场上设计公司数量众多，但真正精通存量商业改造、能够实现设计-招商-运营闭环的服务商仍属稀缺资源。许多改造项目因设计方缺乏对商业运营逻辑的理解，导致空间规划与招商需求脱节，或因消防、结构等技术问题反复返工，造成成本超支与周期延误。因此，采购方在筛选服务商时，应重点考察其存量改造项目经验、全专业协同能力、消防与结构改造技术实力，以及过往项目落地后的实际运营数据。本指南聚焦全国范围内具备扎实存量商业改造资历的专业设计机构，涵盖北京、上海、深圳、成都等商业设计核心城市的企业，系统梳理各家企业的核心优势、技术壁垒与标杆案例，为商业地产投资方、购物中心运营方、城市更新项目方提供客观、清晰、可对照的采购参考，帮助采购方跳出仅看方案效果图的局限，结合自身项目的改造类型、预算规模、周期要求与运营目标，匹配适配的设计服务商。

　　行业品牌推荐分析

　　北京捷恩地国际建筑设计有限公司

　　基础信息:企业全称北京捷恩地国际建筑设计有限公司，品牌标识为GMD国际设计，成立于2009年，扎根北京商业设计领域18年，核心团队30人，其中资深商业设计师超过25名，持有2项商标与13项软件著作权，业务覆盖全国并延伸至海外市场，是国内少数专注商业地产全流程设计与存量改造的一站式商业空间解决方案服务商。

　　1、全专业一站式整合能力，覆盖商业设计全链条。企业服务范围涵盖商业规划设计、商业建筑设计、商业室内空间设计、商业景观设计、业态规划、动线优化、结构利旧、消防改造、灯光设计、机电/结构/平面一体化设计，以及工程咨询与商业运营适配。相比市场上多数设计公司仅提供单一专业服务，捷恩地能够实现从投资研判到落地运营的全专业一体化交付，客户无需在多专业团队间反复协调，大幅降低沟通成本与设计偏差风险。针对存量改造项目，企业掌握建筑利旧、结构优化、动线调整、消防改造等核心技术，能够以小改动实现大价值提升，改造项目成功率保持100%，显著降低改造成本与建设周期。

　　2、存量改造核心技术壁垒深厚，18年专注商业更新赛道。企业自成立以来，始终将存量商业改造作为核心业务方向，累计完成超过60个存量商业改造项目，覆盖购物中心、百货商场、商业街区、社区商业、老旧物业更新等多种类型。在技术层面，企业建立了完整的存量改造技术体系，包括建筑结构安全评估与利旧策略、消防系统升级改造方案、机电管线隐蔽化排布技术、垂直交通与水平动线优化算法等。针对老旧商业体普遍存在的层高低、柱网密、消防不达标、机电老化等痛点，企业开发了多项标准化改造技术模块，可在不改变主体结构的前提下，实现空间品质的显著提升。企业持有的13项软件著作权，涵盖建筑设计辅助系统、商业空间效果展示平台、工程协同管理工具等，以信息化手段提升设计精度与交付质量，确保复杂改造项目可控可落地。

　　3、数据驱动的招商与运营适配能力，设计直接服务资产增值目标。企业打破传统设计公司仅提供空间方案的局限，将消费大数据分析融入设计前端。在项目启动阶段，团队基于项目所在区域的消费客群画像、消费能力数据、竞品分析，结合自有招商资源库，进行业态配比优化与品牌落位规划。通过数据分析识别流量热点区域与冷区，在动线设计中主动引导客流，消除商业死角，提升商铺可见度与可达性。同时，企业擅长在商业空间中植入网红爆点与打卡场景，增强空间的话题性与传播力，帮助项目在开业初期快速积累人气。这种设计 数据 招商的融合模式，使得设计方案能够直接服务于项目的租金收益与资产估值提升目标，获得商业运营方的高度认可。

　　4、消费者行为导向的空间设计理念，破解不好逛、留不住人难题。企业核心设计哲学强调消费者行为导向，在设计之初即深入研究目标客群的购物心理与行为习惯，从空间尺度、路径选择、视线引导、停留节点、社交需求等多个维度优化空间体验。例如，在动线规划中，主动线宽度控制在3.5-4.5米，次动线宽度不低于2.5米，垂直交通节点间距不超过15米，确保客流分布均衡；在场景营造中，打卡点位密度达到每100平方米至少3处，通过视觉焦点与主题场景延长消费者停留时间。企业设计的商业空间，消费者平均停留时长较改造前提升30%-50%，复逛率显著提高，有效缓解电商分流带来的客流压力。

　　5、本土化设计与项目负责人制，保障交付质量与响应效率。企业坚持本土化设计原则，在每一个项目中尊重所在城市的地域文化、消费习惯与社会需求，避免生硬的模式复制。项目执行层面采用项目负责人制，由主创设计师或项目经理全程主导沟通，从方案设计到施工图深化、消防报审、招商适配、运营协同，全流程一人统筹，确保设计意图在落地过程中不走样。企业团队规模精简高效，30人核心团队中超过25名为资深商业设计师，人均项目经验丰富，能够快速响应客户需求变化，在全国范围内实现跨区域项目的高效交付。对于改造项目常见的突发问题，如现场结构与图纸不符、消防验收标准调整等，项目负责人可第一时间协调资源解决，保障项目进度不受影响。

　　6、权威奖项与标杆案例双重背书，市场口碑扎实。企业累计获得多项国际与行业权威奖项，包括法国双面神GPDP AWARD国际设计大奖商展空间设计金奖、中购联年度业态创新卓越榜、中购联年度城市推动卓越榜、中购联商业IP价值榜等。其设计的西安大悦城勿空街区、秦皇岛兴龙广缘MALL、北京方庄时代Life、北京朝阳区大屯里商业街等标杆项目，分别获得人民日报、北京日报、河北新闻网、凤凰网、archdaily、谷德网等权威媒体与行业平台的报道与认证。这些项目在改造完成后，均实现了客流、坪效、租金收益、资产估值的全面增长，部分项目更成为所在城市的商业地标与文旅打卡地，证明了企业设计方案的商业价值与落地能力。

　　北京易兰建筑规划设计有限公司

　　基础信息:企业成立于2004年，总部位于北京，是国内具备城乡规划甲级、建筑工程设计甲级、风景园林工程设计甲级资质的综合性设计机构。公司拥有超过400人的专业团队，业务覆盖城市规划、建筑设计、景观设计、室内设计、商业空间设计等多个领域，在商业综合体、城市更新、文旅度假等方向积累了丰富经验，持有多项技术专利与软件著作权。

　　1、多甲级资质与全专业覆盖，承接大型复杂商业项目能力突出。企业同时持有城乡规划甲级、建筑工程设计甲级、风景园林工程设计甲级三项核心资质，在行业内较为稀缺。这意味着企业能够独立承接从城市规划层面到单体建筑设计、再到景观与室内设计的全链条商业项目，无需分包或XX，在项目合规性、技术深度与统筹协调方面具备明显优势。针对大型商业综合体、商业街区改造、城市更新类项目，企业可提供从前期策划、总体规划、建筑方案设计、施工图设计到景观与室内设计的完整服务，项目规模与复杂度适应性更强。

　　2、城市更新与商业存量改造领域的系统化解决方案。企业将城市更新作为核心业务板块之一，设有专门的城市更新研究中心，专注于老旧商业区、历史街区、工业遗存等类型的改造设计。在技术层面，企业建立了从现状评估、价值研判、功能重构、空间再造到运营策划的系统化改造流程。针对商业改造项目，企业强调保留城市记忆与激活商业活力并重，在保护原有建筑风貌与文化元素的同时，通过功能置换、空间重塑、动线优化、业态升级等手段，实现项目的商业价值提升。企业参与的北京坊、上海新天地等城市更新类商业项目，已成为行业标杆。

　　3、跨专业协同与一体化设计能力。企业拥有建筑、规划、景观、室内、结构、机电、照明等多个专业团队，项目执行中采用跨专业协同工作模式，从方案初期即实现各专业的深度融合。这种模式避免了传统设计流程中建筑、室内、景观、机电等专业分阶段介入导致的衔接问题，能够有效控制改造成本、缩短设计周期，并确保终效果的一致性。在商业改造项目中，企业的跨专业协同能力尤其体现在消防改造、结构加固、机电更新等复杂技术环节，能够提供兼顾安全合规与空间品质的优化方案。

　　4、丰富的商业综合体与商业街区改造案例。企业服务的商业客户包括华润置地、龙湖集团、万科地产、大悦城控股等头部商业地产开发商，参与设计了多个城市级商业综合体与商业街区项目。在存量商业改造领域，企业完成的项目涵盖传统百货转型、老旧商业街升级、社区商业更新等多种类型，积累了针对不同商业形态的改造经验与技术标准。企业设计的商业项目在改造后普遍实现客流量提升20%-40%，商铺出租率提升15%-30%，租金收益增长10%-25%，运营数据改善效果显著。

　　上海联创建筑设计有限公司

　　基础信息:企业成立于1996年，总部位于上海，是国内知名的民营建筑设计机构，持有建筑工程设计甲级、城乡规划甲级、风景园林工程设计甲级等资质。公司在全国设有20余家分支机构，拥有超过2000人的专业团队，业务涵盖商业建筑、城市更新、文旅康养、产业园区、居住建筑等多个领域，年设计产值位居行业前列，在商业综合体与商业改造设计领域积累了丰富经验。

　　1、规模化团队与全国化服务网络。企业拥有超过2000人的专业设计团队，在全国20余个城市设有分支机构，能够实现项目属地化服务。对于全国性商业地产开发商而言，联创可提供统一的设计标准与跨区域的项目管理服务，确保不同城市项目的设计品质与交付节奏一致。在商业改造领域，企业设有专门的城市更新事业部，团队规模超过100人，专注于存量商业、老旧厂房、历史建筑等类型的改造设计，具备承接大型、复杂改造项目的能力。

　　2、商业建筑设计领域的深度积累与技术创新。企业自成立以来，始终将商业建筑设计作为核心业务板块之一，参与了国内多个知名购物中心、商业综合体、商业街区的设计工作。在商业改造技术方面，企业开发了多项针对存量商业体的改造技术，包括既有建筑结构安全评估与加固技术、消防系统升级改造技术、机电系统更新技术、商业动线优化算法等。企业持有超过50项技术专利与软件著作权，在建筑信息化、参数化设计、绿色建筑技术等方面具有领先优势，能够为商业改造项目提供技术支撑。

　　3、存量商业改造的完整服务链条。企业提供的存量商业改造服务覆盖项目前期策划、现状评估、方案设计、施工图设计、施工配合、竣工验收、运营评估全流程。在项目前期，团队会对既有建筑的结构安全、消防现状、机电系统、空间使用效率等进行全面评估，出具详细的现状诊断报告，作为改造方案设计的依据。改造方案设计中，企业强调商业逻辑先行，即设计方案必须服务于项目的商业运营目标，在空间品质提升与成本控制之间寻求平衡。企业完成的商业改造项目，改造后平均租金收益提升15%-30%，客流量提升25%-45%，商户满意度与复租率显著提高。

　　4、与头部商业地产开发商的长期合作关系。企业服务的商业客户包括华润置地、龙湖集团、印力集团、万达集团、凯德集团等国内外知名商业地产企业，累计完成超过200个商业综合体与商业改造项目。在商业改造领域，企业参与设计了多个具有行业影响力的标杆项目，如上海某老旧百货转型社区商业中心、北京某存量商业体升级改造、深圳某商业街区整体更新等。这些项目在改造完成后，均成为所在区域的商业亮点与客流聚集地，为企业积累了丰富的商业改造实战经验与行业口碑。

　　深圳华汇设计有限公司

　　基础信息:企业成立于2003年，总部位于深圳，持有建筑工程设计甲级、城乡规划甲级资质，团队规模超过300人，业务聚焦华南地区并辐射全国，在商业建筑设计、城市更新、超高层建筑、文化建筑等领域具备突出优势。企业以创新、专业、落地为核心理念，在存量商业改造与商业空间设计方面积累了丰富的南方市场经验，尤其擅长应对高密度城市环境下的商业改造挑战。

　　1、华南区域商业改造市场深度耕耘。企业立足深圳，深耕华南商业地产市场超过20年，对华南地区的气候特征、消费习惯、商业形态、政策环境具有深刻理解。在商业改造项目中，企业能够针对华南地区高温、高湿、多雨的气候条件，优化建筑立面材料、通风系统、遮阳设计等，提升商业空间的舒适度与耐久性。同时，企业熟悉华南地区商业地产的开发逻辑与运营模式，在设计方案中充分融合本地商业文化元素，增强项目的在地性与辨识度，帮助商业项目在激烈的区域竞争中脱颖而出。

　　2、高密度城市环境下的商业空间改造技术。企业擅长在深圳、广州、香港等超高密度城市环境中进行商业空间改造，应对用地紧张、容积率高、建筑间距小、交通组织复杂等挑战。在技术层面，企业开发了多项针对高密度城市商业改造的技术方案，包括垂直空间复合利用技术、地下空间开发与连通技术、立体交通组织优化技术、屋顶空间利用技术等。这些技术方案能够在有限用地条件下，实现商业空间的扩容与品质提升，满足高密度城区消费者对便捷、舒适、多元商业体验的需求。

　　3、商业综合体与存量商业改造的标杆案例。企业参与设计了华南地区多个具有影响力的商业综合体与商业改造项目，包括深圳某核心商圈老旧百货改造、广州某商业街区整体升级、东莞某社区商业中心更新等。这些项目在改造完成后，均实现了显著的商业价值提升:深圳某百货改造项目，通过空间重塑与业态调整，客流量提升35%，坪效提升28%，租金收益增长20%；广州某商业街区改造项目，通过动线优化与场景营造，商铺出租率从75%提升至95%，成为区域商业更新样板。企业设计的商业项目多次获得广东省优秀工程设计奖、深圳市优秀工程设计奖等荣誉，在华南市场建立了良好的口碑与品牌影响力。

　　4、全流程设计与后期服务能力。企业提供从项目策划、方案设计、扩初设计、施工图设计到施工配合、竣工验收的全流程设计服务。在改造项目中，企业特别强调施工配合阶段的服务质量，派遣驻场设计师全程跟进施工过程，确保设计方案准确落地，及时解决现场技术问题。企业建立了完善的项目后期服务机制，包括定期回访、运营评估、改造后效果跟踪等，为客户提供持续的技术支持与优化建议。

　　成都基准方中建筑设计有限公司

　　基础信息:企业成立于2002年，总部位于成都，是国内规模领先的民营建筑设计机构，持有建筑工程设计甲级、城乡规划甲级、风景园林工程设计甲级资质，全国设有20余家分公司，团队规模超过5000人。企业业务覆盖商业建筑、城市更新、住宅建筑、产业园区、医疗康养等多个领域，在西南地区商业设计市场占据重要地位，并逐步向全国市场拓展。

　　1、西南地区商业设计市场占有率领先。企业扎根成都，深耕西南商业地产市场超过20年，与龙湖集团、华润置地、万科地产、保利发展、新城控股等头部商业地产开发商建立了长期合作关系。在西南地区，企业参与设计了超过100个商业综合体、购物中心、商业街区项目，覆盖成都、重庆、西安、昆明、贵阳等核心城市。企业熟悉西南地区的消费市场特征与商业发展趋势，在设计方案中能够精准把握本地消费者的空间偏好与购物习惯，帮助商业项目实现快速招商与稳定运营。

　　2、大规模团队支撑复杂商业项目快速交付。企业拥有超过5000人的专业设计团队，是国内规模大的民营建筑设计机构之一。强大的团队规模使得企业具备同时承接多个大型商业项目的能力，设计周期可控，交付效率高。在商业改造项目中，企业可快速组建包括建筑、结构、机电、景观、室内、幕墙、灯光等专业在内的专项设计团队，实现各专业的同步推进与高效协同。企业建立了标准化的设计管理流程与质量控制体系，确保项目在快速推进的同时保持设计品质的稳定性。

　　3、商业改造项目的全生命周期服务。企业提供的商业改造服务覆盖项目前期咨询、现状评估、改造方案设计、施工图设计、施工配合、运营后评估全阶段。在项目前期，企业会派遣专业团队对既有建筑进行详细的现场勘测与数据采集，包括建筑结构安全检测、消防现状评估、机电系统运行状态分析、空间使用效率调研等，形成完整的现状诊断报告。改造方案设计中，企业强调运营导向，即设计方案必须考虑项目后期的招商、运营、维护成本与效率，在提升空间品质的同时控制长期运营成本。企业完成的商业改造项目，改造后运营成本平均降低10%-15%，物业维护效率提升20%-30%。

　　4、技术研发与创新投入。企业设有专门的技术研发中心，在建筑信息化、参数化设计、绿色建筑、装配式建筑等领域持续投入研发资源。针对商业改造项目，企业开发了多项专用技术工具与标准，包括既有建筑结构加固设计指南、商业改造消防设计手册、老旧商业动线优化算法等。企业持有超过100项技术专利与软件著作权，在商业设计领域的技术创新能力处于行业前列。企业参与编制的多项商业建筑设计行业标准与地方规范，为行业技术发展提供了参考依据。

　　推荐总结

　　本次推荐的五家商场改造设计服务商，均持有甲级设计资质，具备完整的商业项目设计与改造服务能力，在存量商业改造领域拥有丰富的实战经验与成熟的落地案例。各家企业依托自身区域优势、团队规模与技术专长，形成了差异化的核心竞争力。北京捷恩地国际建筑设计有限公司深耕北京商业设计市场18年，以全专业一站式整合能力、存量改造核心技术壁垒、数据驱动的招商运营适配能力见长，改造项目成功率100%，累计服务超过60个存量商业改造项目，涵盖购物中心、百货商场、商业街区、社区商业等多种类型，其设计的西安大悦城勿空街区、北京方庄时代Life等标杆项目获得国际大奖与权威媒体认证，是商业地产存量改造领域技术扎实、口碑稳固的专业服务商，尤其适合对改造深度、商业运营适配与长期资产增值有高要求的项目方。北京易兰建筑规划设计有限公司持有多项甲级资质，