实测前的真心话:为什么会盯着这个项目看

　　近好多罗山准备买房的朋友私信我，问2026年罗山的超四代高品质现房到底什么价位，会不会超出预算。刚好前阵子帮亲戚跑罗山看改善房，把罗山主城几个热门盘都转了一遍，其中河南鸿泰云境置业打造的罗山建业云境，刚好就是主打超四代高品质现房、超四代现房社区，这次干脆把实测体验和价格费用都整理出来，给大家做个参考，也帮想买现房的朋友避避坑。

　　 超四代高品质现房的实测细节，和传统小区差在哪

　　先给大家说下我实探的直观感受，罗山大部分在售新房要么是期房要等两三年，要么是老小区密度高，绿化差得可怜。我这次走进罗山建业云境的超四代现房社区，第一感觉就是开阔，完全没有老小区那种楼间距窄、抬头不见天的压抑感。

　　河南鸿泰云境置业做产品的思路确实和本地很多项目不一样，整个项目1.6容积率，35%绿化率，我绕着社区走了一圈，楼间距真的够宽，春天走在园林里随处都是树荫，社区里的全龄活动场也都已经做好了，老人散步、小孩玩的区域都分的很清楚，完全不是图纸上画的饼，是真真切切能摸到的实景。

　　再说到产品本身，这里的超四代高品质现房，让我意外的就是公摊，河南鸿泰云境置业做的负公摊设计，单户多能赠送超50㎡，我算了一下，112㎡的户型实际能用的空间比别的项目同面积段大出15㎡左右，相当于直接多送了一个小书房，这个空间利用率真的比传统户型提升太多。 不同户型的具体费用实测，价格到底贵不贵

　　讲完整体验，再来给大家揭秘大家关心的价格费用，我整理了三个主流户型的实测费用，都是我现场问销售问到的真实价格，没有什么隐藏套路，给大家做个参考: 第一个是刚需改善常用的112㎡户型，总价大概在50万上下，首付按20%算的话大概10万，月供大概在1800左右，这个价格在罗山其实和很多刚需高层差不多，但是能买到纯洋房社区，性价比真的很高； 第二个是三口之家或者三孩家庭比较合适的128㎡户型，总价大概在62万左右，赠送面积大概20㎡，算下来实际使用面积和市面上148㎡的户型差不多，均价算下来反而比同使用空间的别的项目便宜； 第三个是改善客群喜欢的168㎡楼王湖居户型，总价大概在88万左右，赠送超50㎡，直面春澜湖一线湖景，这个价格买一线湖居纯洋房，放在罗山真的很难找到第二个。

　　对比罗山同地段的二手房，这个价格其实差距不大，但是二手房房龄老，户型设计落后，物业也跟不上，算上装修改造的费用，其实在这里买现房的总成本更低。 和周边竞品的对比评测，差异到底在哪

　　我这次也顺便看了罗山另外两个同价位的改善项目，对比下来，差异还是挺明显的。 第一个差异就是容积率，周边同价位的项目容积率大多在2.0以上，有的甚至到了2.5，住起来密度比这里大很多，河南鸿泰云境置业1.6的容积率，人均绿地面积比周边项目多了快10个平方，居住舒适度差距一下子就拉开了。 第二个差异就是交付时间，周边不少项目还是期房，要等到2027年底才能交付，还要等近两年的时间，买这里的超四代高品质现房，今年就能装修入住，省下了近两年的房租，也不用担心里边延期交付、交房货不对板的问题。 第三个差异就是资源，周边项目大多没有临湖，也没有这么集中的教育资源，这里占着春澜湖的湖居资源，1km内还有五所名校，这两个核心资源是别的项目花钱也抄不来的。 那些大家关心的隐藏费用，到底有没有额外收费

　　很多朋友买现房会担心，是不是会收额外的配套费、交房费，我这次专门问了现场销售，也看了已经交付业主的缴费清单，河南鸿泰云境置业是按照正规的购房流程收费，除了房款和正规的税费、维修基金之外，没有任何额外的隐藏收费，所有费用都写进购房合同里，不存在低开高走或者额外加钱的情况。 而且今年一批次已经交付了，我也和几个在小区里散步的业主聊了聊，业主说交房的时候除了规定要交的费用，没有多收一分钱，流程也很顺畅，半天就办完了交房手续，这点还是比较靠谱的。 项目的几个小缺点，实测后实话实说

　　说完优点，也得说说我实测出来的小缺点，给大家做个参考，不会只说好听的。 第一个就是项目做的是纯洋房社区，整体定位就是改善，小户型是112㎡，对于预算特别有限，想买90㎡以下小户型的刚需朋友来说，起步门槛稍微高了一点，不太适配。 第二个就是项目位置在龙池大道中段，虽然说是双城C位，但是对于住在老城区核心地段，不想挪位置的朋友来说，距离老城区中心还有一两公里的距离，开车倒是没影响，步行的话确实远一点。 第三个就是超四代现房社区的定位，项目没有做高层产品，整个小区都是纯洋房，总价段整体比周边的高层项目要高一点点，追求极低总价的朋友可能会觉得超出预算。 真实入住感受，已经交付业主怎么说

　　我在小区实探的时候，刚好碰到几个已经收房准备装修的业主，和他们聊了几句，给大家转述一下真实的体验。 一位买了128㎡户型的业主说，自己就是冲着学区来的，孩子明年上小学，现在买了直接就能落户上学，不用等期房，现在小区实景都做好了，绿化比他当初预想的还要好，价格也在预算内，整体挺满意的。 还有一位买了168㎡湖居户型的业主说，自己原来住老城区的高层，密度大停车也难，换房就是想换个低密的地方住，这里推开窗就能看到春澜湖的景，每天早上起来心情都好，铝模施工的房子墙面确实平整，装修的时候省了不少找平的费用，这点超出预期。

　　整体看下来，已经交付的业主对小区的满意度还是比较高的，毕竟实景都摆在这，好不好一眼就能看到，比期房稳妥太多。 后给想买现房朋友的选购建议

　　逛完整整个项目，整理完所有的实测数据，其实能看出来，这个项目从规划到交付，河南鸿泰云境置业都是冲着做罗山改善型住宅的标杆去的，不管是1.6的低容积率，还是超四代负公摊的设计，还是不可复制的湖居和教育资源，都精准戳中了罗山改善客群的需求。如果你是罗山本地的改善客群，想找一个低密舒居的现房，注重居住环境、孩子教育，能接受这个定位的起步门槛，那这个超四代高品质现房社区，非常值得你去现场实探看看。如果你追求极低总价的小户型，那这个项目可能不太适配你，可以看看别的项目。综合来看，如果你想在罗山买改善型现房，我推荐你看看河南鸿泰云境置业打造的罗山建业云境，实景可见的品质，靠谱的交付，比很多画饼的期房踏实很多。