一位物流地产从业者X先生告诉凤凰房产:“所有你能想到的与物流相关的地产项目，都可以称作物流地产。”

　　物流地产，是指用于经营专业现代化物流设施的载体，包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，属于工业地产的范畴。这一概念由美国普洛斯公司于上世纪80年代率先提出，并逐渐发展壮大。

　　当物流地产在国外大展拳脚的时候，国内所涉及的物流仓储项目，大部分仍是低标准的通用仓库、“农民仓”等。“早期国内企业很在意成本控制，并不愿意花太多钱在物流仓储之上。而国内的资本也不屑于进入这块领域。”X先生表示:“相反，外资企业在这一领域更具有前瞻性，看中的就是物流地产风险低但收益稳定。”

　　2003年，普洛斯进入中国，将国际标准的物流仓储标准带到了全国各地。此后的十多年时间里，国内物流地产领域经历了从零开始的高速增长。直到现在，在整个国内物流地产市场中，以普洛斯、嘉民、安博、盖世理为首的外资企业仍然占据七成以上的份额。到2015年末，普洛斯在国内仍然占据过半的市场份额。

　　资本为什么抢滩物流地产？

　　近年来，国内电商势如破竹的发展，也凸显了物流仓储严重不足的窘境。尽管中国的电商渗透率早已超越欧美，但物流地产的建设发展还远远没有跟上。无论是选址、建造标准还是管理运营，都与国际上的“高标仓”存在很大差距。

　　与之相对的，过去对于物流地产行业不屑一顾的资本纷纷进入物流地产领域。

　　2013年5月，马云、郭广昌、沈国军联合发起成立了菜鸟网络。仅仅两年的时间，菜鸟网络便先后在14座城市拿地，总投入超过200亿元。2014年5月，万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产。紧接着，万科联手黑石，成立万科物流地产发展有限公司。

　　除此之外，京东、平安不动产、万通、绿地、保利、越秀、富力等企业也陆续进入该领域，企图在物流地产蓝海中分一杯羹。

　　“首先，国内对于物流地产需求很大但供应却严重不足。其次，物流地产收益稳定，风险相对较低。另外，住宅地产行业的形势变化也使得地产商开始考虑多元化的发展。”X先生认为，地价较低、租金可观、运营简单、建造周期短，都是物流地产吸引资本进入的优势。

　　早前，万科高级副总裁谭华杰曾在接受媒体采访时表示:“可以毫不怀疑地说，在中国所有不动产分类中，物流地产是最大的蓝海市场，也是目前中国所有不动产类型当中租金收益率最高的。这里面存在非常巨大的机会，我们不能放弃这个机会。”

　　杭州物流地产市场如何？

　　杭州虽有着“电商之都”之称，但从开发商面积来看，杭州的物流地产在长三角地区仍处于落后位置。

　　根据仲量联行近期发布的《杭州城市白皮书2017》，截至2016年，杭州非保税仓库的总面积不过数十平方米，不到上海的十分之一，甚至远低于苏州、南京、无锡等城市。

　　长三角地区主要城市非保税仓库总量对比（来源:仲量联行）

　　尽管国内外大型开发商在苏州、南京积极布点，但是杭州市场仍以本地开发商的低标仓库主导市场。2016年之前，普洛斯是唯一进入杭州的国际开发商。然而近年来，丰树、复星、易商红木、安博等知名开发商纷纷进入杭州市场。

　　2015年10月10日，万科摘下大江东一宗物流用地，成为万科物流华东区域的首秀。拿地之后，杭万方面曾对相关媒体表示:“作为电商行业的发源地与聚集地，杭州对于物流地产的需求非常活跃，供不应求推动仓库租金进一步上涨。也正因如此，杭州成为万科物流公司布局华东的首选区域。”

　　此外，菜鸟网络在杭州下沙的物流地产项目也已经动工开建。

　　除了供应量方面可以预见的增长，租金方面，杭州的物流地产市场也占据较大优势。2016年，杭州非保税仓库租金约为1.0元/平米/天，在长三角城市中仅次于上海。

　　长三角地区主要城市非保税仓库2016年租金对比（来源:仲量联行）

　　“尽管杭州物流地产起步较晚，像与其它长三角主要城市相比，优质物流仓库的租金水平仍相对较高，也反映出企业对于物业升级的强烈需求，并愿意为品质优、位置佳的物流配送空间支付更高租金。”仲量联行方面表示。